Cư trú Hy Lạp (Golden Visa)
Một trong những chương trình Golden Visa dễ tiếp cận nhất châu Âu. Đầu tư €400.000 vào bất động sản đủ điều kiện tại Hy Lạp (hoặc €250.000 cho dự án chuyển đổi/phục dựng) để nhận giấy phép cư trú 5 năm có thể gia hạn với quyền tiếp cận đầy đủ Khu vực Schengen — không yêu cầu thời gian lưu trú tối thiểu để duy trì hoặc gia hạn.
Golden Visa Hy Lạp cấp giấy phép cư trú 5 năm có thể gia hạn (không phải thường trú trực tiếp) cho công dân ngoài EU đầu tư vào bất động sản đủ điều kiện tại Hy Lạp. Từ tháng 9 năm 2024, mức đầu tư bắt đầu từ €400.000 ở hầu hết các khu vực (€800.000 tại Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người); ngưỡng thấp hơn €250.000 chỉ áp dụng cho dự án chuyển đổi thương mại sang nhà ở hoặc phục dựng công trình di sản trên toàn quốc. Việc duy trì và gia hạn giấy phép không yêu cầu thời gian lưu trú tối thiểu, nhưng cả thường trú EU lẫn quốc tịch Hy Lạp (sau 7 năm) đều đòi hỏi sự hiện diện thực tế, liên tục mà hầu hết nhà đầu tư không thực sự chuyển đến sinh sống sẽ không đạt được.
- Investment From
- EUR €250,000 (conversion/restoration)
- Residency Type
- 5-year renewable permit (Schengen)
- Processing Time
- 2–4 months
- Stay Requirement to Renew
- None
- Citizenship Eligible
- After 7 years of actual presence
So sánh với các chương trình khác
Các lộ trình khác trong danh mục này có thể phù hợp với bạn
Các lựa chọn đầu tư
Conversion / Restoration
EUR €250,000Convert a commercial property to residential use, or restore a listed building — anywhere in Greece, including Athens and the high-demand islands. The lowest threshold available.
- Cheapest real-estate route
- Applies even in Athens and prime islands
- Project eligibility must be confirmed
Real Estate — High-Demand Zone
EUR €800,000Purchase residential or commercial property in Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, or islands with populations over 3,100.
- Most popular route
- Rental income permitted
- Zone threshold increased in September 2024
Real Estate — Other Regions
EUR €400,000Purchase property in any Greek region not classified as a high-demand zone. Lower threshold available throughout most of Greece.
- Strong value for investment
- Large selection of properties
- Coastal and rural options
Startup Investment (Elevate Greece)
EUR €250,000Invest in an innovative startup registered on the Elevate Greece platform — capped at 33% equity/voting rights. Must create at least 2 jobs in year one and maintain them through the 5-year permit.
- New route under Law 5275/2026 (Feb 2026)
- No physical property required
- Requires creating and maintaining at least 2 jobs
Mutual / AIF Investment Funds
EUR €350,000Invest in a mutual fund or Alternative Investment Fund (AIF) with at least €10M in total assets. Direct government bonds and listed securities carry a higher threshold (€500,000–€800,000) — confirm the exact instrument with your advisor.
- Lowest threshold among non-real-estate routes
- No physical property required
- Must be maintained for 5 years
Fixed-Term Bank Deposit
EUR €500,000Place a fixed-term deposit with a Greek credit institution.
- No physical property required
- A simple, lower-risk route
- Must be maintained for 5 years
Long-Term Lease
EUR €400,000Sign a 10-year long-term lease on hotel accommodation or furnished tourist residences in Greece.
- No ownership required
- Tourism-focused properties
- Lease must be non-revocable for 10 years
Chương trình này dành cho ai?
- Non-EU nationals aged 18+ with qualifying investment in Greek real estate
- Clean criminal record — certificate required from home country
- EUR €400,000+ in most regions (EUR €800,000+ in Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini), EUR €250,000+ for a conversion/restoration project, or EUR €250,000+ in a registered startup (the Elevate Greece route, added under Law 5275/2026)
- Health insurance valid in Greece required
- Can include spouse, dependent children up to 21 (can extend to 24 for students), and parents
- No language requirement or minimum stay obligation
Cách thức hoạt động
- 1
Investment Planning
Identify qualifying property based on location and budget. Note: since September 2024, Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and larger islands require EUR €800,000 minimum; other regions require EUR €400,000; EUR €250,000 remains available only for a commercial-to-residential conversion or listed-building restoration.
- 2
Property Purchase
Engage notary and legal counsel in Greece. Complete purchase with title deed registered in investor's name.
- 3
Residency Application
Submit Golden Visa application to Greek immigration authority with purchase documentation, passport, criminal record, health insurance.
- 4
Biometrics & Temporary Permit
Attend biometrics in Greece. Temporary residency certificate issued immediately — valid while application is processed.
- 5
Golden Visa Card Issued
Full 5-year residence permit issued. Renewable as long as investment is maintained. No residency requirement.
- 6
Permanent Residence (optional, rarely reached)
EU permanent residence is nominally available after 5 years, but requires near-continuous physical presence (~183 days/year) — something most Golden Visa holders never accrue without actually relocating. Most investors simply keep renewing the 5-year permit instead.
- 7
Citizenship
After 7 years of legal residency in Greece, provided you've genuinely spent at least 183 days/year physically in Greece (not just held the permit), apply for Greek citizenship. Requires a Greek language test (B1) and a culture/history assessment.
Được duyệt bởi Ramin Asadi · RCIC · CICC #R407111 Xác minh
Luật di trú và quốc tịch Hy Lạp nằm ngoài phạm vi giấy phép RCIC, vốn chỉ bao gồm di trú Canada. Trang này do ITC iLand duy trì và đối chiếu với các nguồn chính thức của Hy Lạp; hồ sơ cư trú do luật sư Hy Lạp nộp, và ITC iLand phối hợp với họ. Không nội dung nào trên trang này là tư vấn pháp lý Hy Lạp.
Các số liệu trên trang này được đối chiếu lần cuối với nguồn chính thức vào tháng 7 năm 2026.
Golden Visa Hy Lạp mang lại gì cho bạn
Giấy phép cư trú năm năm có thể gia hạn tại một quốc gia thành viên EU và Schengen, gia hạn vô thời hạn chừng nào khoản đầu tư đủ điều kiện còn được giữ. Nó cho quyền sống tại Hy Lạp nếu bạn muốn, và đi lại miễn thị thực khắp Khu vực Schengen dù bạn có sống ở đó hay không.
Đặc điểm nổi bật của nó là điều nó không đòi hỏi. Không có thời gian lưu trú tối thiểu để giữ hoặc gia hạn giấy phép, không yêu cầu ngôn ngữ, và không có nghĩa vụ đặt chân đến nước này sau lần lấy sinh trắc học ban đầu. Trong số các chương trình cư trú châu Âu, đây là cam kết thường xuyên nhẹ nhất hiện có.
Khác với Bồ Đào Nha, Hy Lạp vẫn cho phép bất động sản đủ điều kiện — với nhiều người nộp đơn, đó là điểm khác biệt quyết định giữa hai chương trình.
Các lộ trình đủ điều kiện, và định giá theo vùng
Hy Lạp định giá bất động sản theo địa điểm thay vì đồng đều, một cơ cấu đưa ra năm 2024 để hạ nhiệt nhu cầu ở những khu vực chịu áp lực nhất. Chọn sai vùng và mức đầu tư yêu cầu tăng gấp đôi.
| Lộ trình | Mức đầu tư tối thiểu | Nội dung |
|---|---|---|
| Chuyển đổi công năng / Phục hồi | EUR €250.000 | Chuyển bất động sản thương mại sang nhà ở hoặc phục hồi công trình được xếp hạng, trên toàn quốc |
| Đầu tư startup (Elevate Greece) | EUR €250.000 | Đầu tư vào startup đổi mới đã đăng ký (tối đa 33% cổ phần); phải tạo ít nhất 2 việc làm trong năm đầu và duy trì suốt 5 năm giấy phép. Theo Luật 5275/2026. |
| Bất động sản — các vùng khác | EUR €400.000 | — |
| Bất động sản — vùng nhu cầu cao | EUR €800.000 | Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người |
| Quỹ đầu tư | EUR €350.000 | Quỹ phải có tổng tài sản từ 10 triệu EUR; trái phiếu chính phủ và công cụ niêm yết mua trực tiếp có ngưỡng cao hơn |
| Tiền gửi ngân hàng có kỳ hạn | EUR €500.000 | Gửi tại một tổ chức tín dụng Hy Lạp |
| Thuê dài hạn | EUR €400.000 | — |
Ngưỡng nào áp dụng với bạn
Vùng nhu cầu cao — EUR €800.000 — bao gồm Athens, Thessaloniki, Mykonos, Santorini và các đảo có dân số trên 3.100 người. Đó là nơi hầu hết người mua nước ngoài theo bản năng nhìn tới, và là bậc đắt nhất. Ở những nơi khác của Hy Lạp, ngưỡng là EUR €400.000.
Điểm vào thấp nhất, ở mức EUR €250.000, là lộ trình chuyển đổi công năng và phục hồi: chuyển một tòa nhà thương mại sang nhà ở, hoặc phục hồi một công trình được xếp hạng. Nó áp dụng toàn quốc, kể cả trong vùng nhu cầu cao, khiến nó trở thành cách duy nhất để có một tài sản đủ điều kiện giá 250.000 EUR tại Athens.
Đây cũng là lộ trình khắt khe nhất. Bạn cam kết một dự án xây dựng ở nước ngoài với nghĩa vụ pháp lý phải hoàn thành, và việc phục hồi công trình xếp hạng tại Hy Lạp kéo theo ràng buộc di sản, nhà thầu chuyên biệt và tiến độ hay trượt. Mức chiết khấu là thật, và lý do của nó cũng vậy.
Luật 5275/2026 cũng thêm lộ trình startup Elevate Greece ở mức 250.000 EUR — đầu tư cổ phần vào một startup đổi mới đã đăng ký, tối đa 33% công ty, phải tạo ít nhất hai việc làm trong năm đầu và duy trì suốt thời hạn giấy phép. Đó là lựa chọn thay thế thực sự cho bất động sản, kèm rủi ro đầu tư mạo hiểm thực sự.
Quy tắc không cần lưu trú
Hy Lạp không yêu cầu hiện diện thực tế tối thiểu để giữ giấy phép hiệu lực hay gia hạn mỗi năm năm. Chỉ cần duy trì khoản đầu tư.
Đây là đề xuất cốt lõi của chương trình, và thực sự hiếm có. Nó phù hợp với người muốn một chỗ đứng tại EU — giấy tờ đi lại Schengen, một nơi để đến nếu hoàn cảnh ở nhà thay đổi, một căn cứ châu Âu cho gia đình — mà không xáo trộn chút nào cuộc sống, công việc kinh doanh hay cư trú thuế hiện tại.
Hãy đọc phần tiếp theo trước khi cho rằng nó cũng tích lũy thành điều gì đó.
Sự lệch pha giữa giấy phép và quốc tịch
Đây là điều quan trọng nhất trên trang này, và là điều thường bị lướt qua nhất.
| Thời gian | Yêu cầu thực tế | |
|---|---|---|
| Duy trì giấy phép | Liên tục | Không có yêu cầu hiện diện tối thiểu để giữ hoặc gia hạn giấy phép mỗi 5 năm — chỉ cần duy trì khoản đầu tư. |
| Thường trú nhân | 5 năm | Tồn tại trên danh nghĩa một tình trạng thường trú Hy Lạp/EU sau 5 năm, nhưng đòi hỏi cư trú liên tục thực sự (khoảng 183 ngày/năm) — gần như không thể với hầu hết người có Golden Visa vì họ không chuyển đến sống. Đa số chỉ tiếp tục gia hạn giấy phép đầu tư 5 năm vô thời hạn. |
| Quốc tịch | 7 năm | Yêu cầu hiện diện thực tế trên 183 ngày/năm trong suốt 7 năm — không chỉ giữ giấy phép — mâu thuẫn cơ bản với quy tắc gia hạn không cần lưu trú của chính thị thực. Cũng cần tiếng Hy Lạp B1 và bài đánh giá văn hóa/lịch sử; mỗi thành viên trưởng thành trong gia đình phải tự đáp ứng ngưỡng hiện diện. |
Điều đó thực sự có nghĩa gì
Giấy phép đòi hỏi không ngày nào mỗi năm. Nhập tịch Hy Lạp đòi hỏi từ 183 ngày mỗi năm cư trú thực tế, duy trì suốt bảy năm, cộng tiếng Hy Lạp B1 và bài đánh giá về văn hóa, lịch sử Hy Lạp. Mỗi thành viên trưởng thành trong gia đình phải tự đáp ứng ngưỡng hiện diện.
Hai quy tắc này không nằm trên cùng một con đường. Người dùng chương trình đúng như thiết kế — giữ khoản đầu tư, thỉnh thoảng ghé thăm, sống ở nơi khác — không tích lũy gì hướng tới quốc tịch dù bao nhiêu năm trôi qua. Những năm đó chỉ được tính nếu bạn thực sự chuyển đến Hy Lạp và sống ở đó, mà khi ấy lợi thế không cần lưu trú bạn mua chương trình vì nó trở nên vô nghĩa.
Lộ trình thường trú năm năm trên danh nghĩa cũng gặp vấn đề y hệt: nó đòi cư trú liên tục thực sự, nên hầu hết người có Golden Visa cũng không bao giờ đạt tới và chỉ tiếp tục gia hạn giấy phép đầu tư năm năm vô thời hạn.
Hãy mua chương trình này vì đúng bản chất của nó — cư trú EU dài hạn, có thể gia hạn, gần như không có nghĩa vụ — và nó mang lại chính xác điều đó, rất tốt. Mua nó như lộ trình tới hộ chiếu Hy Lạp mà không chuyển đến sống, bạn sẽ mất bảy năm để nhận ra nó chưa bao giờ là thế. Nếu hộ chiếu EU là mục tiêu, hãy nói ngay từ đầu để chúng tôi chỉ những lộ trình thực sự tạo ra được nó.
Mất bao lâu
Hy Lạp xử lý những hồ sơ này trong khoảng 2–4 tháng — nhanh hơn hẳn Bồ Đào Nha, nơi tồn đọng hành chính đẩy thời gian thực lên 18–36 tháng. Với người nộp đơn muốn cầm thẻ cư trú EU trong năm nay chứ không phải một ngày nào đó, đây là lý lẽ thực tế mạnh nhất cho Hy Lạp so với đối thủ chính.
Luật 5275/2026 cũng thay đổi cách tính hiệu lực giấy phép năm năm, chạy từ khi cấp thẻ cư trú thay vì từ ngày nộp đơn.
Khoản đầu tư thường hoàn tất trước hoặc cùng lúc với hồ sơ, nên khác với chương trình Caribe, bạn cam kết vốn trước quyết định. Tiêu chí khách quan, hạn chế được rủi ro, nhưng trình tự này đáng biết.
Chi phí ngoài khoản đầu tư
- Thuế chuyển nhượng bất động sản, hiện đánh trên giao dịch mua, cộng phí công chứng và đăng ký đất đai.
- Phí nộp đơn của chính phủ theo từng người, khi cấp và mỗi lần gia hạn năm năm.
- Đại diện pháp lý tại Hy Lạp và ủy quyền — phần lớn quy trình được xử lý tại chỗ thay mặt bạn.
- Mã số thuế Hy Lạp (AFM) và tài khoản ngân hàng cho mỗi người nộp đơn.
- Dịch thuật, công chứng và hợp pháp hóa giấy tờ cho mỗi thành viên gia đình.
- Chi phí bất động sản thường xuyên: thuế bất động sản hằng năm, quản lý, bảo trì và bảo hiểm chừng nào còn giữ tài sản — mà vì giấy phép phụ thuộc vào việc giữ nó, nghĩa là vô thời hạn.
Chi phí định kỳ ở đây quan trọng hơn so với chương trình dựa trên đóng góp. Giấy phép chỉ tồn tại chừng nào khoản đầu tư còn tồn tại, nên thuế bất động sản, quản lý và bảo trì là khoản phí hằng năm vĩnh viễn đối trọng với giá trị của việc giữ cư trú — không phải chi phí giao dịch một lần.
Bạn có thể đưa ai đi cùng
Một khoản đầu tư đủ điều kiện bao trọn gia đình: vợ/chồng, con dưới 21 tuổi, và trong những trường hợp được quy định, cha mẹ của cả hai vợ chồng. Việc Hy Lạp bao gồm cha mẹ của cả hai bên hào phóng hơn hầu hết chương trình châu Âu.
Lưu ý giới hạn tuổi của con. Bảo hộ kết thúc ở tuổi 21 thay vì 18 như thường thấy, nhưng nó có kết thúc, và con sắp đến tuổi đó cần được thu xếp tình trạng riêng trước khi hết hiệu lực. Đó là một vách đá có thể dự đoán và đáng lên kế hoạch từ đầu thay vì phát hiện sau.
Cư trú, cư trú thuế, và sự khác biệt
Có giấy phép không khiến bạn thành cư dân thuế Hy Lạp. Cư trú thuế Hy Lạp theo hiện diện thực tế — đại thể trên 183 ngày mỗi năm. Nhà đầu tư không bao giờ ghé thăm là cư dân Hy Lạp về mặt di trú và vẫn là cư dân thuế ở nơi họ thực sự sống.
Với hầu hết người sở hữu, đó chính là ý định, và quy tắc không cần lưu trú giúp duy trì dễ dàng. Nghĩa vụ thuế Hy Lạp phát sinh, nếu có, là trên thu nhập có nguồn tại Hy Lạp — thu nhập cho thuê từ tài sản đủ điều kiện, và lãi cuối cùng khi bán — bất kể bạn cư trú ở đâu.
Nếu bạn thực sự định chuyển đến Hy Lạp, phân tích thay đổi hoàn toàn và nên được mô hình hóa với chuyên gia xuyên biên giới trước khi chuyển.
Chương trình này phù hợp với ai — và ai nên tìm hướng khác
Hy Lạp phù hợp với người muốn cư trú EU và quyền vào Schengen gần như không kèm nghĩa vụ thường xuyên, muốn có nhanh, và hài lòng để nó là cư trú thay vì trở thành quốc tịch. Với những điều kiện đó, đây là một trong những chương trình mạnh nhất châu Âu.
Đây là lộ trình sai nếu
- Bạn muốn hộ chiếu EU mà không chuyển đến sống. Yêu cầu hiện diện để nhập tịch là thật và không được miễn cho nhà đầu tư.
- Bạn muốn vốn có tính thanh khoản. Giấy phép chỉ tồn tại chừng nào còn giữ khoản đầu tư, nên thoái vốn đồng nghĩa từ bỏ cư trú.
- Bạn mua tại Athens, Thessaloniki hay các đảo nổi tiếng với ngân sách 250.000 EUR — ngưỡng vùng nhu cầu cao là 800.000 EUR trừ khi đi lộ trình chuyển đổi công năng hoặc phục hồi.
- Bạn muốn một dự án thụ động và bị thu hút bởi lộ trình phục hồi 250.000 EUR. Đó là cam kết xây dựng với ràng buộc di sản, ở nước ngoài, bằng ngôn ngữ nước ngoài.
Vị trí quốc gia
Tại sao chọn ITC iLand cho chương trình này?
ITC iLand has guided over 100 families through global citizenship and residency by investment programs — from Caribbean second passports to European Golden Visas. We work with government-authorized agents in each jurisdiction and bring 25+ years of international immigration expertise to ensure your application is compliant, complete, and processed without delays.
Câu hỏi thường gặp
Since September 2024: EUR €400,000 for real estate in most of Greece. EUR €800,000 for properties in high-demand areas: Attica (Athens), Thessaloniki, Mykonos, Santorini, and islands with over 3,100 inhabitants. The lower EUR €250,000 threshold remains available nationwide, but only for a commercial-to-residential conversion or restoration of a listed building. These thresholds may change — confirm current rules with our advisors.
Yes. There is no restriction on renting the investment property. Many investors generate rental income while holding the Golden Visa.
Yes. As of February 2026 (Law 5275/2026), Greece added the Elevate Greece startup investment route — a EUR €250,000 investment in a registered innovative startup (capped at 33% equity), requiring at least 2 jobs created. Other non-real-estate routes include mutual/AIF investment funds (from EUR €350,000), a fixed-term bank deposit (EUR €500,000), and a 10-year long-term lease (EUR €400,000).
No. There is zero minimum stay requirement. The visa is renewed every 5 years as long as the investment is maintained.
Yes. The Greek residence permit grants Schengen Area travel rights — you can visit 26 Schengen countries for up to 90 days in any 180-day period.
Not quite. The Golden Visa is a renewable 5-year residence permit, not a distinct permanent-residence status. A separate EU permanent-residence status is nominally available after 5 years, but it requires genuine, near-continuous residence (~183 days/year) — something most Golden Visa holders who don't actually relocate never accrue. In practice, most investors simply keep renewing the 5-year permit as long as the investment is maintained.
Greek citizenship requires 7 years of actual legal residency — specifically, at least 183 days per year of genuine physical presence in Greece, not just holding the permit — plus passing a Greek language test (B1) and demonstrating integration. The Golden Visa alone (with no actual stay) does not count toward citizenship — this mismatch between the visa's zero-stay renewal rule and the presence-heavy citizenship requirement is the single most important thing for investors to understand.
Bài viết liên quan
Thường trú Latvia qua đầu tư: Bất động sản so với kinh doanh, tiền gửi ngân hàng và trái phiếu — Lộ trình nào thực sự phù hợp với bạn?
Ngôi nhà Canada đầu tiên của bạn với tư cách người mới đến: Hướng dẫn bằng ngôn ngữ dễ hiểu
Thuê trước hay mua? Cẩm nang đầy đủ về bất động sản Canada dành cho người mới đến
Luôn Có Một Con Đường