نخستوزیر یونان از افزایش پنجبرابری مالیات نقلوانتقال ملک برای خریداران غیراروپایی خبر داده که احتمالاً در طول سال ۲۰۲۷ اجرا میشود. برای یک خرید ۸۰۰٬۰۰۰ یورویی در آتن در چارچوب ویزای طلایی، این یعنی تفاوت میان حدود ۲۴٬۰۰۰ و ۱۲۰٬۰۰۰ یورو مالیات. قانون هنوز نهایی نشده — اما برای هرکسی که در حال بررسی خرید ملک در یونان است، هزینه صبر کردن برای فهمیدن نتیجه، از هماکنون واقعی است.
در ۶ سپتامبر ۲۰۲۶، نخستوزیر یونان کریاکوس میتسوتاکیس در نمایشگاه بینالمللی تسالونیکی حاضر شد و آنچه را «یک عامل بازدارنده» نامید اعلام کرد: افزایش مالیات نقلوانتقال ملک از ۳٪ به ۱۵٪ برای خریدارانی که تبعه کشورهای خارج از اتحادیه اروپا هستند. اگر این اقدام همانطور که توصیف شده به قانون تبدیل شود، هر سرمایهگذار ملکی در برنامه ویزای طلایی یونان تحت تأثیر قرار میگیرد — چون هر یک از آنها، طبق تعریف، تبعه یک کشور ثالث است. این یک شایعه یا حدسوگمان یک وبلاگ نیست. این یک اعلامیه عمومی از نخستوزیر کشور است، مرتبط با یک بسته مسکن ۲.۲ میلیارد یورویی که بودجه آن تأمین شده، و وزارت دارایی هماکنون جزئیات بیشتری را دنبال کرده است. تاریخ دقیق اجرا هنوز در حال نهاییشدن است — که به آن خواهیم پرداخت — اما جهتگیری تا جایی که سیاستگذاری دولتی پیش از رأیگیری واقعی میتواند روشن باشد، روشن است.
هزینه واقعی، به یورو
طبق قوانین فعلی، مالیات نقلوانتقال ملک یونان ۳٪ (با احتساب عوارض شهرداری، ۳.۰۹٪) از بالاترین رقم میان قیمت فروش یا ارزش رسمی ارزیابیشده ملک است که پیش از امضای سند رسمی توسط خریدار پرداخت میشود. در اینجا تأثیر یک افزایش پنجبرابری روی اعدادی که واقعاً برای یک سرمایهگذار ویزای طلایی اهمیت دارند آمده است:
- خرید ۸۰۰٬۰۰۰ یورویی (آتن، تسالونیکی، یا یک منطقه پرتقاضای دیگر — بالاترین سطح ملکی برنامه): مالیات از حدود ۲۴٬۰۰۰ به ۱۲۰٬۰۰۰ یورو افزایش مییابد — ۹۶٬۰۰۰ یورو بیشتر
- خرید ۴۰۰٬۰۰۰ یورویی (سطح استاندارد در بقیه نقاط یونان): مالیات از حدود ۱۲٬۰۰۰ به ۶۰٬۰۰۰ یورو افزایش مییابد — ۴۸٬۰۰۰ یورو بیشتر
- خرید ۲۵۰٬۰۰۰ یورویی تبدیل یا بازسازی (سطح کاهشیافته برای تبدیل ساختمانهای تجاری یا بازسازی بناهای میراثی): مالیات از حدود ۷٬۵۰۰ به ۳۷٬۵۰۰ یورو افزایش مییابد — ۳۰٬۰۰۰ یورو بیشتر
این اعداد را دوباره بخوانید: در سطح ورودی ۲۵۰٬۰۰۰ یورویی، تنها افزایش مالیات بیش از ۱۰٪ کل سرمایهگذاری است. این یک تعدیل جزئی هزینه نیست — تغییری است بهقدری بزرگ که میتواند تعیین کند اصلاً کدام سطح از نظر مالی منطقی است.
چه زمانی اجرا میشود؟ پاسخ صادقانه این است
اعلامیه اولیه نخستوزیر به ۱ ژانویه ۲۰۲۷ اشاره داشت. جزئیات بعدی که به وزارت اقتصاد و دارایی نسبت داده شده، گزارش شده که بهجای آن به ۱ ژوئیه ۲۰۲۷ اشاره میکند. تا زمان نگارش این مطلب، راهنمای مالیاتی رسمی یونان همچنان نرخ فعلی ۳٪ را نشان میدهد، بدون رقم بهروزشده منتشرشده — چون این اقدام هنوز قانونی نشده است. ما وانمود نمیکنیم قطعیتی بیش از آنچه واقعاً وجود دارد در کار است: تاریخ دقیق هنوز قطعی نیست، و تا زمان انتشار قانون اجرایی قطعی نخواهد شد.
این عدم قطعیت برای هرکسی که در حال برنامهریزی خرید است تنها یک معنا دارد: در حال حاضر هیچکس دقیقاً نمیداند پنجره کی بسته میشود — که یعنی «نزدیک به مهلت تصمیم میگیرم» یک برنامه امن نیست، چون خودِ مهلت ثابت نیست. تنها تاریخی که هیچکس در آن تردید ندارد امروز است: نرخ ۳٪ همین الان، تا زمانی که جایگزین نشده، معتبر است.
یک مهلت دوم از قبل روی این یکی انباشته شده است
این تنها ساعتی نیست که روی هزینههای ملکی یونان در حال شمارش معکوس است. تعلیق مالیات ارزشافزوده ۲۴٪ یونان روی خریدهای نوساز — که خریداران خارجی را بهسمت مالیات نقلوانتقال بسیار پایینتر ۳.۰۹٪ هدایت کرده — در حال حاضر برنامهریزی شده تا پایان ۲۰۲۶ منقضی شود مگر آنکه دولت دوباره آن را تمدید کند. بسته به اینکه این دو جدول زمانی چگونه همزمان شوند، خریداری که صبر کند ممکن است هم با بازگشت مالیات ارزشافزوده و هم با نرخ جدید مالیات نقلوانتقال روبهرو شود، نه فقط یکی از آن دو.
آنچه هنوز نمیدانیم — و چرا محاسبه را تغییر نمیدهد
برای صداقت درباره سؤالات باز: هنوز تأیید نشده که آیا اتباع کشورهای ثالث که از قبل اقامت یونان دارند معاف خواهند بود، خریدهای انجامشده از طریق شرکتهای یونانی یا ثبتشده در اتحادیه اروپا چگونه برخورد میشوند، یا معاملاتی که در زمان تصویب قانون در حال انجام هستند از حمایت انتقالی برخوردار میشوند یا نه. وکلای یونانی و بینالمللی نیز سؤالات واقعی قانون اساسی و کنوانسیون اروپایی حقوق بشر درباره مالیات متفاوت برای دو خریدار، روی یک ملک یکسان، صرفاً بر اساس ملیت مطرح کردهاند — شکاف پنجبرابری، شکاف بزرگی است که باید تحت الزام برابری بند ۴(۵) قانون اساسی یونان توجیه شود. یک چالش حقوقی محتمل است. اما «ممکن است یک چالش در نهایت موفق شود» برنامهای نیست که هیچ سرمایهگذار جدی باید زمانبندی خرید خود را بر اساس آن بسازد، و دولت هیچ نشانهای از عقبنشینی از این اعلامیه نشان نداده است.
برای هرکسی که از قبل در حال بررسی خرید ملک ویزای طلایی یونان بوده، برداشت عملی ساده است: نرخ فعلی ۳٪ واقعی است، همین امروز معتبر است، و هیچ سازوکار اعلامشدهای برای قفل کردن آن بهصورت عطفبهماسبق پس از اجرای نرخ جدید وجود ندارد. حرکت هوشمندانه این نیست که حدس بزنید کدام ماه در بسته میشود — این است که سرمایهگذاری خود را ساختاردهی کنید، مدارک خود را آماده کنید، و خرید خود را در حالی که نرخ فعلی هنوز معتبر است پیش ببرید.
